前  言

2004年度，江苏省经济快速稳定增长，宏观调控取得积极成效。据2004年统计资料显示，江苏省全年实现生产总值15512.4亿元，比上年增长14.9%，人均生产总值突破２万元；结构调整取得新进展，经济运行质量和综合竞争力不断提高；传统产业在改造中提升，高新技术产业和现代服务业发展速度明显加快；高新技术产业产值占规模以上工业的比重达23.2%，比上年提高2个百分点；财政收入快速增长，全年财政总收入达2216.4亿元，同比增长28.8%，城市化率达到48%以上。

江苏省基础设施条件进一步得到改善，在2004年新增高速公路通车里程421公里，宁杭、沿江、通启等高速公路建成通车，润扬大桥、苏通大桥、南京长江三桥、沪宁高速公路扩建工程进程顺利，宁启铁路南京至扬州段投入运营、至南通段开通货运。

面对固定资产投资过热，原材料、能源、建筑材料等价格的高涨，国家在2004年出台了一系列宏观调控措施。金融方面，实行货币紧缩政策；土地管理方面，深入开展土地市场治理整顿，在此期间冻结农地转为建设用地。通过宏观调控，银行信贷增长放缓、固定资产投资增长减速、工业经济增长放慢，宏观调控已初见成效。由于冻结农地转为建设用地，土地供应总量过快增长的势头得到有效控制，而货币紧缩也使得土地的需求量有所减少。为了及时了解和掌握全省及各城市地价水平与地价动态变化规律，江苏省国土资源厅组织实施了2004年度江苏省城市地价动态监测工作，在此基础上编制了本报告。

组织单位：江苏省国土资源厅土地利用处

协作单位：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司

二00五年三月

目       录

一、江苏省城市地价动态监测成果.... 4

二、江苏省城市地价的变化特点.... 6

三、江苏省城市地价动态变化的影响因素分析.... 11

四、江苏省与全国及长江三角洲地区地价水平的比较分析.... 16

五、江苏省2004年度地价走势评价.... 19

六、江苏省2004年度地价指数编制说明.... 20

附录     苏南地区2004年度城市地价动态监测报告.... 22

苏中地区2004年度城市地价动态监测报告.... 23

苏北地区2004年度城市地价动态监测报告.... 25

江苏省2004年度城市地价动态监测报告

一、江苏省城市地价动态监测成果

根据《江苏省地价动态监测体系研究技术方案》和《城市地价动态监测体系技术规范》，2004年江苏省对南京、苏州、南通等13个省辖市，张家港、高邮、新沂等13个县（市、区）进行了城市地价动态监测，共设立了1797个监测样点，划分了968个地价区段，在全面收集地价动态监测点资料、市场交易样点和地价资料的基础上，形成了2004年度江苏省城市地价监测信息点数据库。根据收集的资料对江苏省城市地价水平及地价变化情况进行了分析、计算，结果显示：2004年江苏省城市地价总体水平继续保持稳中有升的态势，其中少数城市地价涨幅明显，大部分城市保持平稳增长态势。

1、全省地价水平成果

从对全省13个地级市和13个县市（县级市）监测的结果看，2004年江苏省城市地价总体上呈上涨的趋势，结果见图表1。

表1  江苏省2004年度地价水平表      单位：元/平方米

图1  江苏省2004年度地价水平示意图

2、全省地价指数成果

在测算全省平均地价的基础上，采用拉氏公式计算地价指数，结果见图表2。

表2  江苏省地价指数(环比指数)表

图2  江苏省地价指数示意图

二、江苏省城市地价的变化特点

1、全省地价水平在总体上呈继续上涨的态势，但增幅趋缓

从全省城市地价监测的结果看，2004年江苏省地价总体水平呈继续上涨趋势，综合地价水平为1541.67元/平方米，比2003年上涨9.85%，涨幅较2003年有所趋缓。从不同用途来看，商业用地平均地价为2359.43元/平方米，比2003年地价上涨了7.68%，涨幅下降1.68个百分点；住宅用地继续保持较高的增长速度，但与2003年相比，增长幅度有所下降，平均地价为1468.38元/平方米，比2003年地价增长了11.26%，但涨幅下降了5.35%；工业用地平均地价为419.19元/平方米，由于实施了新的征地补偿安置标准，使得征地成本有所增加，带动了工业地价的微幅增长，比2003年地价上涨了1.42%，涨幅上升了0.32个百分点。图3为江苏省2003年度和2004年度地价指数对照情况。

图3   江苏省2003年度和2004年度地价指数对比图

2、全省三大区域地价水平分布在空间上呈现为三级梯度格局

2004年全省地价水平的区域分异现象仍很明显，苏南、苏中、苏北三大区域的地价水平在地域空间上仍呈现为三级梯度格局。以综合用地地价平均水平为基准进行分析，2004年全省综合地价为1541.67元/平方米，苏南地区综合地价为2149.31元/平方米，高出全省地价39%以上，苏中地区综合地价为1186.20元/平方米，低于全省地价约23%，苏北地区综合用地地价为730.52元/平方米，低于全省地价52%以上。表3和图4为江苏省2004年分区域平均地价。

表3  2004年度江苏省三大区域地价表    单位：元/平方米

图4  江苏省2004年度三大区域地价示意图

3、全省三大区域地价变化呈现中间高两侧相对较低的现象

苏南、苏中、苏北地区的地价水平在2003年、2004年度均呈由南向北逐渐降低的格局，在2003年度苏南、苏中、苏北地区的地价增长幅度与地价水平相一致，即也呈现由南向北逐渐降低，但在2004年度苏中地区增长幅度最大，苏南地区略高于苏北地区，呈现出中间高两侧相对较低的现象。表4和图5为江苏省三大区域2003年度和2004年度地价综合指数对照情况。

表4   江苏省三大区域地价综合指数(环比指数)对照表

图5    江苏省三大区域地价综合指数对照图

4、全省三大区域地价呈现出不同的变化趋向

2004年苏南、苏中、苏北三大区域地价变化幅度呈现出不同的变化特点。以综合地价变化情况为例，苏南地区2004年地价综合指数为109.36，较2003年地价综合指数116.49下降7.13个百分点，指数下降幅度较大，地价上涨幅度趋于平稳；苏中地区2004年地价综合指数为117.37，比2003年地价综合指数114.33上升了3.04个百分点，地价增长幅度较大；苏北地区地价2004年地价综合指数为108.25，比2003年地价综合指数110.03下降了1.78个百分点，地价指数下降幅度明显小于苏南地区。图6为苏南、苏中、苏北三大区域2003年度与2004年度地价综合指数对照情况。

图6   江苏省三大区域地价综合指数对照图

三大区域综合地价的变化幅度的差异折射出所在区域经济发展基础、发展水平和发展速度之间内在的相关性。具体而言，三大区域中，苏南地区因地价水平处于高位，地价变化幅度已趋于平稳；苏中地区经济发展水平处于加速过程中，受其影响，区域内地价的变化仍呈现比较大的增长幅度；苏北尚属经济欠发达地区，受其经济发展水平和发展速度的制约，区域内地价变化幅度不大，与2003年相比增长速度有所趋缓。

5、受市场供需机制的影响，不同用途地价继续呈现住宅、商业、工业逐步递减的变化特点

从不同用地类型的地价变化特点来看，经营性用地地价的变化幅度较大，而工业用地地价保持相对平稳态势，呈现微幅调整。住宅用地地价变化幅度较大，仍处于比较敏感的阈值范围，商业用地增长幅度趋缓，部分区域甚至有回落的趋势。

从江苏省2004年度不同用地类型地价变化情况来看，住宅、商业、工业用地地价比2003年地价分别上涨11.26%、7.68%、1.42%。在三大区域中，苏南地区住宅、商业、工业用地地价比2003年度分别上涨10.43%、7.64%、1.69%；苏中地区住宅、商业、工业用地地价比2003年度分别上涨24.95%、5.88%、0.54%；苏北地区住宅、商业、工业用地地价比2003年分别上涨8.49%、8.89%、1.15%。从总体上看，三种用地类型的地价变化呈逐步递减趋势。表5和图7为苏南、苏中、苏北三大区域三种用途地价综合指数对照情况。

表5  江苏省三大区域地价指数(环比指数)对照表

图7    江苏省三大区域地价指数对照图

6、受国家宏观调控的影响，全省地价变化呈高开低走

受2003房地产市场持续走高的影响，2004年初城市地价在土地供需两旺的情况下增长较快，但随着国家宏观调控政策的实施，特别是人民银行提高准备金率和存贷款利率等金融政策的出台，使得土地需求量明显减少，再加上冻结农用地转为建设用地等土地供给政策的变化，土地供应量总体上有所减少，使得全省下半年地价处于高位低增长状态。

三、江苏省城市地价动态变化的影响因素分析

1、城市地价动态变化与经济发展之间的关系

经济的发展与地价的动态变化息息相关，国民经济的健康发展必然带来土地需求的增加，从而导致地价上升，地价的上升也会作用于经济的发展。

1.1与gdp发展水平之间的关系

城市地价动态变化的幅度和趋势与gdp的变化趋势历来是宏观政策调控的方向标。2004年全省gdp增长率为14.9%，全省地价综合增长率为9.85%，城市地价的增长速度与gdp增长速度之间的差距达5.05%。南京、苏州、无锡三个城市地价增长率分别为8.61%、6.61%、7.66%，gdp增长率为17.3% 、17.6% 、15.4%，远高于地价增长率。从全省来看，城市地价的增长低于gdp的增长速度，城市地价的变化基本保持与经济发展同步、协调关系。表6和图8为江苏省地价综合指数与gdp增长率对照情况。

表6  江苏省2004年度地价综合指数与gdp增长指数对照表

图8  江苏省2004年度地价综合指数与gdp增长指数对照图

1.2与固定资产投资水平之间的关系

从时序进度看，2004年固定资产投资高开低走、稳定增长的特征十分明显，地价增长率远低于固定资产投资增速。国家采取一系列宏观调控措施防止经济发展过热，使社会固定资产投资增长速度有所回落。2004年江苏省全社会固定资产投资比2003年增长28%，而全省地价综合增长率为9.85%，远低于固定资产投资增速。固定资产投资的增速减缓在一定程度上抑制了地价快速增长。表7和图9为江苏省2004年度地价综合指数与固定资产投资增长率对照情况。

表7  地价综合指数与固定资产投资增长指数对照表

1.3与居民可支配收入增长之间的关系

2004年，在全省经济快速发展的同时，江苏省城乡居民生活水平进一步提高。根据抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入10481.9元，比上年增长13.2%，考虑物价因素，实际增长8.7%，与全省综合地价增长幅度相比，高出3.35个百分点。居民可支配收入持续增长是影响住宅房地产市场供需关系的变化重要因素，继而影响到城市地价的变化。两者在经济发展过程中存在密切的相关性。表8和图10为城镇居民人均可支配收入与住宅用地地价指数对照情况。从图10可以看出，江苏省地价增长率从2001年度到2003年度均略高于居民人均可支配收入增长率，而2004年则略低于居民人均可支配收入。

表8  住宅地价指数与居民可支配收入增长指数表

1.4与金融信贷之间的关系

一般而言土地投资的金额较大，土地投资商大多需向金融系统融资，金融政策的变化对融资的成本及融资的难易产生一定的影响，进而影响到土地投资商对土地的需求。2004年，经国务院批准，中国人民银行决定从4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。 10月29日央行提高人民币存贷款基准利率，1年期基准贷款利率从5.31%上调0.27个百分点，至5.58%；将1年期存款利率从1.98%升至2.25%，升幅也为0.27个百分点。同时确定贷款利率可以浮动，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍。这是我国9年来，首次提高利率。房地产业作为资金密集型企业，银根紧缩使开发企业获取项目开发所需的大规模资金受到限制，在一定程度上降低了房地产开发资金投入的速度和强度，从而降低了对土地的需求，这是2004年全省土地价格上涨幅度趋缓的重要影响因素之一。

2.城市地价变化与房地产市场的关系

2.1与房地产投资之间的关系

2004年全省房地产投资规模逆势而上，从生产情况看，投资总量突破千亿元，达1269.78亿元，比2003年增长50.3%，高于全国平均水平22.2个百分点，施工面积突破一亿平方米，达12316.18万平方米，增长39.4%，竣工面积3906.33万平方米，增长27.3%。从销售情况看，2004年，商品房销售面积3178.91万平方米，增长15.5%，销售额842.86亿元，增长42.1%。原因之一在于：土地储备量多，为新开工面积的较快增长提供了保证；其二：“惯性效应”的作用，随着楼盘品质的提高，高层建筑增多，房地产的开发周期增长，"惯性效应"逐步显现；其三：开发商实力增强，自筹资金、其他资金比重提高。因此尽管在房地产投资市场上出现比2003年更快的增长速度，但房地产市场和土地市场在价格形成方面的交替作用和时滞效应，没有拉动地价增速的更大变化。

2.2与房地产价格之间的关系

土地价格作为房地产价格的重要组成部分，两者之间在变化趋势上存在着较强的相关性。2004年江苏省地价与房价虽然在总体上都保持上涨态势，但有两点值得关注：一是地价的平均增长率要比房价的平均增长率低。2004年全省商品房平均销售价为2651元/平方米，同比增长22.67%。其中商品住宅售价2418元/平方米，增长22.4%，非住宅商品房售价4188元/平方米，增长23.5%。全省地价综合上涨9.85%，商业用地地价上涨7.68%，住宅用地地价上涨11.26%，上涨幅度均低于房地产价格上涨幅度；二是地价增长导致的房价上涨比例较小，以住宅房屋价格为例，2004年住宅用地按楼面价格计上涨不足100元/m²，而房屋价格上涨了440元/m²，土地价格上涨仅占了房价上涨的22%，换言之，2004年土地价格上涨仅带动了房价上涨了不到5%左右，而2004年度商品住宅房屋价格上涨了22%以上。表9和图11为江苏省2001年度到2004年地价综合指数与房地产价格指数比较情况。

表9  江苏省地价综合指数与房地产价格指数表

3、城市地价与土地供需之间的矛盾

土地价格的变化取决土地供需状况。土地资源的稀缺是导致土地供需处于非均衡状态的主要因素。江苏省是人地矛盾比较突出的省份，用于建设用地的土地供给更趋紧缺。经济的快速发展，城市化进程的加快，人均收入的提高，需求的强劲增长是引致对土地需求日益高涨的动因，供需结构比例的失衡通过价格机制作用于地价，促使江苏省地价上涨压力增大。2004年江苏省建设用地不同用地类型供给和需求继续保持较大的缺口，苏南地区供给和需求的缺口更大，市场供需结构的严重失衡，势必引起地价的变化。因此，按照市场机制的内在要求，促进土地市场的供求平衡是平抑地价快速上涨的主要手段。为此，2004年，在国家宏观调控的背景下，土地政策发挥了重要作用。通过采取从严从紧的土地供应政策，遏止了部分行业过度盲目投资，通过对土地市场秩序的治理整顿，对用地需求过快增长的势头起到了一定的抑制作用，使经济运行中一些很不合理的因素在这次宏观政策调控中得到了初步缓解。

四、江苏省与全国及长江三角洲地区地价水平的比较分析

1、与全国地价水平的比较分析

2004年江苏省gdp增长率为14.9%，比全国gdp增长率高出5.4个百分点，根据国土资源部对全国51个大中城市地价监测结果看，2004年全国重点地区和主要城市总体地价水平继续保持稳中有升的态势，综合地价水平为1198元/平方米，与2003年相比增长了6.08%。其中商业用地平均地价为1988元/平方米，与2003年相比增长6.67%，增长率上升了0.15个百分点；住宅用地平均地价为1166元/平方米，与2003年相比增长8.94%，增长率上升了3.87个百分点；工业用地平均地价为481元/平方米，与2003年相比增长了1.92%，增长率下降了0.47个百分点。江苏省2004年地价综合水平为1542元/平方米，与全国地价水平相比，高出全国平均地价344元/平方米，地价增长率高出全国3.77个百分点，其中商业用地地价增长率高出全国地价增长率1.01个百分点；住宅用地地价增长率高出全国地价增长率2.32个百分点；工业用地地价增长率比全国地价增长率低0.5个百分点。以上数据分析显示，在江苏省全省经济增长率高于全国的同时，地价水平的增长亦保持同步，城市地价增长率与gdp增长率的比率（边际增长率）为0.66：1，与全国（0.64：1）基本相当，因此2004年全省地价水平基本保持在合理的变化范围内。表10和图12为江苏省和全国2004年度地价水平比照情况。

表10  江苏省和全国2004年度地价水平对照表  单位（元/平方米）

2、与长江三角洲地区地价水平的比较分析

长江三角洲地区是全国经济发达地区之一，受经济水平较高、发展速度较快的影响，长江三角洲地区属于我国平均地价水平较高的地区。从不同用途地价水平来看，2004年度长江三角洲地区商业、住宅、工业用地平均地价分别为2344元/平方米、1540元/平方米、521元/平方米，受苏北、苏中地区地价水平偏低的影响，江苏省地价水平总体上略低于长江三角洲地区。图表11和图13为江苏省和长江三角洲地区2004年度地价水平对照情况。

表11 江苏省和长江三角洲地区地价水平比照表 单位（元/平方米）

从地价增幅来看，2004年江苏省商业用地地价上涨幅度为7.68%，比长江三角洲地区高出0.35个百分点；住宅用地同比增长11.26%，比长江三角洲地区增幅低0.90个百分点；工业用地地价增长了1.42%，增幅比长江三角洲地区低0.82个百分点。

五、江苏省2004年度地价走势评价

江苏省城市地价变化趋势与其区域经济、社会、城市化进程、人口增长趋势具有较强的相关性，且在不同地区地价表现出不同的变化趋势。应该说江苏省地价的平稳上升一方面是土地本身市场价值逐步体现的过程，另一方面是城市社会经济发展和城市建设的结果，从总体上看目前仍处于合理范围之内。

1、全省城市地价走势与经济、社会发展基本保持相对协调的发展轨迹。

2004年，全省地价综合指数为109.85，即全省地价总体上涨了9.85%，gdp增长率为14.9%，人均可支配收入增长了13.2%，这说明2004年度江苏省地价上涨幅度基本与全省经济同步、协调发展。

2、全省城市地价走势与土地市场的供需关系变化相一致。

受全省经济快速发展、城市化速度的加快以及国家宏观政策调控的影响，住宅类房地产的需求旺盛，但由于受开发时间、开发周期等诸多因素影响，市场上能够实现的有效供给不足，使得部分城市住宅用地地价继续保持上升趋势；商业类房地产供需缺口有所减少，受其影响，使得商业用地地价增幅趋缓；工业用地受以需定供供地政策的影响，地价水平基本保持平稳。

3、全省地价水平在空间上表现为由南向北三级梯度格局，呈苏南、苏中、苏北递减的空间趋势面。由于不同区域经济、社会发展水平和城市化进程等方面的差异，全省不同区域内地价走势表现出不同的运行轨迹：苏中地区经济处于加速阶段，受其影响，大部分区域地价涨幅较大，苏南地区次之，苏北地区地价涨幅较前两者低，这与我省经济发展水平和发展速度的不均衡相一致。

根据我省土地市场的建设和供需状况，并结合经济发展状况和国家宏观调控政策的分析，2005年度江苏省地价水平将延续上涨的趋势，但上涨幅度在总体上可能低于2004年度。

六、江苏省2004年度地价指数编制说明

1、地价监测点的设立

2004年度江苏省城市地价动态监测体系研究工作，根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，选择了南京、苏州、无锡等13个省辖市，张家港、高邮、新沂等13个县（市、区）进行城市地价动态监测，遵循代表性原则、一般性原则、确定性原则、稳定性原则、易操作性原则、合理分布性原则，共设立了1797个地价动态监测点，平均各城市70个左右监测点，最多的城市设置了170多个监测点，最少的城市设置了40多个监测点，并调查了各监测点、交易样点的基本情况和地价资料等。

2、地价指数的编制方法

根据《城镇土地估价规程》的要求，选择不同的估价方法，由《江苏省城市地价网》自动测算各监测点2000年到2004年四年的地价，再采用拉氏公式计算各城市、各区域和全省地价和地价指数。

3、地价内涵的说明

江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日、设定用途、设定土地利用状况为城市平均容积率、设定土地使用权年限为法定最高年限、设定土地开发程度为城市平均土地开发程度条件下的国有土地使用权市场价格。

3.1基准日：地价动态监测体系中的地价基准日期统一设定为每年12月31日，基期为2000年12月31日。

3.2设定用途：根据市场交易样点和地价监测点的实际土地使用情况和《国有土地使用证》的登记用途，对地价监测点的用途按商业、住宅、工业三种用地类型进行设定。

3.3设定的土地开发程度：城市区域平均土地开发程度。

3.4设定土地使用权年限：法定最高出让年限，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。

3.5设定的土地利用状况：按不同用途的平均容积率分别设定土地利用状况。

附录     苏南地区2004年度城市地价动态监测报告

一、苏南地区地价动态监测成果

苏南地区在区域范围上包括南京、苏州、无锡、常州、镇江五市，2004年度城市地价动态监测工作遵循《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》，在确定各市监测点地价的基础上，采用拉氏公式计算地价指数，结果如下：

表14    苏南地区地价指数(环比指数)表

二、苏南地区地价走势的特点及原因分析

从总体上看，2004年度苏南地区的地价水平继续处于全省首位，但地价的增长率在经过2003年快速增长后趋于平缓。

从不同用途看，2004年度苏南地区地价总体水平继续保持平稳增长态势，地价综合增长率为9.36%，增长幅度下降0.67个百分点，低于全省综合指数。商业用地地价增长率为7.64%，比2003年度增长率上涨了2.10个百分点；住宅用地价继续保持较快的增长速度，增长率为10.43%，处于不同类型用地地价增幅首位，但增长速度趋缓，比2003年度增长率下降了2.98个百分点；工业用地地价继续呈现微弱增长趋势，由于征地成本增加，使地价上涨率比2003年度高出0.87个百分点。

从地域空间分布看，苏南地区的地价增幅呈现镇江、常州、无锡、苏州递减趋势，地价综合增长率分别为15.09%、12.01%、7.66%、6.61%。镇江市是苏南地区经济发展水平相对较弱的地区，地价水平相对较低，其房地产市场启动相对较慢，但受经济发展加速以及周边城市房地产开发持续以较快速度增长的影响，镇江市房地产市场在2004年度开始启动，带动了土地价格以较快的速度上涨，住宅用地地价上涨了20%以上，从而带动了镇江市地价的大幅上扬。而常州市同样由于房地产市场启动较苏州、无锡略迟，仍沿袭了2003年度的高速增长，增长速度明显高于苏州、无锡两市，但增幅已有明显减弱。

苏中地区2004年度城市地价动态监测报告

一、苏中地区地价动态监测成果

苏中地区在区域范围上包括南通、扬州、泰州三市，2004年度城市地价动态监测工作遵循《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》，在确定各市监测点地价的基础上，采用拉氏公式计算地价指数，结果如下：

表15    苏中地区地价指数(环比指数)表

二、苏中地区地价走势的特点及原因分析

从总体上看，2004年度苏中地区的地价水平继续处于全省第二位，但地价的增长速度处于全省首位。地价综合增长率高出2003年度3.04个百分点。其原因在于苏中地区目前是江苏省经济快速发展地区，经济水平的快速发展带动了地价的上升幅度较大，再加上苏中地区的地价水平相对较低，使得该地区地价的增长速度相对较快。

2004年度苏中地区地价总体水平继续保持快速增长态势，地价综合增长率为17.37%，增长幅度比2003年度上升3.04个百分点，远高于全省以及苏北、苏南地区的地价综合指数上涨幅度。从不同用途看，商业用地地价增长率为5.88%，略低于苏南地区的7.64%，与2003年相比下降了4.84个百分点；住宅用地价继续保持较快的增长速度，地价增长率达到24.95%，与2003年相比上升了8.53个百分点，处于不同类型用地地价增幅首位，远高于苏南地区10.43%的增长速度；工业用地地价继续呈现微弱增长趋势。

从地域空间分布看，受经济发展加速的影响，苏中地区2004年地价的增长率高于经济发达的苏南地区，在区域范围内，南通市的地价增长速度较快，地价综合指数为121.47，住宅地价指数达到130.65，增长幅度居苏中地区之首。

受住宅用地价格上涨较快影响，南通市2004年地价上涨幅度较大，其原因在于：第一，南通市近年来经济发展速度较快，加大了对土地的需求量，但土地供应总量相对较紧，使得土地价格上涨明显，2004年南通市gdp增长率达到15.6%，远高于全国gdp的8.5%增长率，全社会固定资产投资增长率更是达到了35%；第二，南通市新增商品房和空置商品房的面积大量减少，房地产市场供求不平衡，造成市区房价上涨较快，进一步促进了地价的上扬；第三，南通市随着经济的高速发展，旧城改造力度加大，再加上房贴、住房公积金等一系列优惠政策的出台，使得拆迁户、无房户以及二次置业者等市民的购房热情得到较大程度的释放，加剧了房地产市场的供求不平衡，导致土地价格增长速度较快。

苏北地区2004年度城市地价动态监测报告

一、苏北地区地价动态监测成果

苏北地区在区域范围上包括徐州、淮安、盐城、连云港、宿迁五市，2004年度城市地价动态监测工作遵循《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》，在确定各市监测点地价的基础上，采用拉氏公式计算地价指数，结果如下：

表16   苏北地区地价指数(环比指数)表

二、苏北地区地价走势的特点及原因分析

从总体上看，2004年度苏北地区的地价水平与苏南、苏中地区相比明显较低，这是与其经济发展水平是一致的；在经历2003年相对较快的增长速度之后，受经济发展水平和产业结构的制约，2004年度增长速度开始趋缓，2004年度地价综合上涨幅度为8.25%，与2003年度相比地价综合指数增幅回落了1.78个百分点，地价综合指数上涨幅度低于苏中地区的17.37%，略低于苏南地区的9.36%。

从不同用途看，商业用地和住宅用地地价增长率相近，商业用地地价指数为108.89，与2003年度相比上升了3.35个百分点；住宅用地价指数为108.49，涨幅回落了4.92个百分点。工业用地地价继续呈现微弱增长趋势。

从地域空间分布看，受经济发展水平和产业结构的影响，苏北地区2004年度地价水平和地价增长率均低于苏中、苏南地区，在区域范围内，连云港、宿迁、盐城、徐州、淮安五个城市2004年度地价的增长率基本相当，综合地价的增长率分别为9.69%、9.36%、8.72%、8.06%、7.88%。